Se vienen tiempos de cambio. Incluso un triunfo de Scioli parece augurar mayor racionalidad económica. Para una parte importante de los argentinos, la vivienda propia o el refugio de los ahorros en propiedades inmobiliarias representan una parte sustancial del patrimonio. La pregunta se impone entonces casi can naturalidad: ¿es momento de comprar? ¿Cuáles son los factores a favor? ¿Cuáles son los factores en contra?
Hay un factor que es por lejos el dominante en este momento: la magnitud de la devaluación que se avecina. Pero, ¿por qué es relevante la devaluación? ¿Qué relación hay entre el valor del metro cuadrado y el tipo de cambio? La relación es elocuente:
Fuente: Reporte Inmobiliario. Valor promedio del metro cuadrado para departamentos usados buenos de dos/tres ambientes. (Click en la imagen para ampliar)
Tipo de cambio real y valor del metro cuadrado van en direcciones opuestas. Esto es inapelable.
En toda la era Kirchner vivimos un período en el cual el tipo de cambio (real) fue cayendo. ¿Qué quiere decir esto? Que el poder adquisitivo de un dólar cayó de manera ininterrumpida. Eso es lo que refleja justamente el tipo de cambio real. ¿Por qué sucedió esto?
En los años del gobierno de Néstor Kirchner, esto tuvo que ver con un debilitamiento del dólar en el mundo, sumado a una recuperación del peso que había quedado muy subvaluado luego de la violenta depreciación que se p! rodujo con la salida de la convertibilidad. Ya en la era de Cristina Kirchner, esto tuvo que ver con una inflación galopante de la Argentina que fue comiendo lentamente el poder adquisitivo del dólar. En todo este período, el valor promedio del metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires subió de forma sostenida.
La pregunta que debemos respondernos entonces es: ¿cómo impacta una devaluación del peso en el tipo de cambio real? Justamente lo que se buscará por todos los medios es QUE LA DEVALUACIÓN TENGA UN EFECTO REAL, es decir, que Argentina se vuelva más barata en dólares.
Para esto es necesario que la inflación no replique la magnitud de la devaluación. Si el tipo de cambio sube un 20% y la inflación sube un 20%, no habrá habido ningún efecto real. Para conseguir que la inflación no replique de modo idéntico a la devaluación será necesario presentar un plan creíble de contención del gasto público.
Real Estate en Argentina: ¿comprar o esperar? A! mi criterio, esperar. Sea quien fuere que gane, necesitará aumentar e l tipo de cambio real para hacer que la Argentina sea más barata. Esta política cambiaria irá en dirección opuesta al valor del metro cuadrado.
¿Cuál será la magnitud de la devaluación? Argentina hoy es cara y no alcanza con que pase a estar a “precios razonables”. Para atraer inversión, Argentina tendrá que estar barata. Pensar que un precio de equilibrio para el dólar está en la zona de 15 pesos es un pensamiento miope. Creo que el equilibrio estará mucho más cerca de 20, y esto implicará mucho viento en contra para el valor del metro cuadrado.
¿Cuál es la intuición acerca de por qué habría de caer el metro cuadrado? Si Argentina consigue aumentar el tipo de cambio real (aumentar el poder adquisitivo del dólar), será más barato construir en dólares. En consecuencia, lo ya construido tendrá la competencia del metro cuadrado nuevo y tendrá que caer de valor.
Conclusión: lo más inteligente en este momento es esperar. Sabemos que habrá viento en cont! ra para el valor del metro cuadrado. A mi juicio ese viento en contra será más fuerte que lo que está asumiendo el mercado.
